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부동산을 보유하고 있다면 매년 6월 1일을 기억해야 합니다. 이날 주택이나 토지를 소유한 사람에게 해당 연도의 재산세와 종합부동산세가 부과되기 때문입니다.
다만 주택을 소유했다고 해서 모두 종합부동산세를 내는 것은 아닙니다. 개인별로 보유한 주택의 공시가격을 합산한 후 기본공제액을 초과해야 과세 대상이 됩니다.
이 글에서는 2026년 현재 개인이 보유한 주택을 기준으로 종합부동산세 계산 구조와 세율, 세액공제 및 실제 계산 사례를 알기 쉽게 살펴보겠습니다.
종합부동산세란?
종합부동산세는 일정 금액을 초과하는 주택이나 토지를 보유한 사람에게 부과하는 국세입니다.
먼저 지방자치단체가 개별 부동산에 재산세를 부과하고, 개인별로 합산한 공시가격이 법에서 정한 공제금액을 초과하면 관할 세무서가 초과분에 대해 종합부동산세를 부과합니다.
종합부동산세의 과세기준일은 매년 6월 1일입니다. 따라서 통상적으로 6월 1일 현재 등기상 소유자가 해당 연도의 납세의무자가 됩니다.
종부세는 시세가 아닌 공시가격으로 계산한다
종합부동산세를 계산할 때는 아파트 실거래가격이나 매도 희망가격이 아닌 공시가격을 사용합니다.
아파트와 같은 공동주택은 공동주택 공시가격, 단독주택은 개별주택가격을 기준으로 합니다. 여러 채를 보유했다면 세대 전체가 아니라 원칙적으로 개인별 공시가격을 합산합니다.
예를 들어 부부가 각각 자기 명의의 주택을 보유하고 있다면 각자의 지분과 명의에 따라 과세 여부가 판단될 수 있습니다. 공동명의 1주택은 단독명의 1주택과 공제 및 세액공제 방식이 달라질 수 있으므로 별도로 비교해야 합니다.
주택분 종부세 기본공제액
개인에게 적용되는 주택분 기본공제액은 다음과 같습니다.
일반 개인: 9억 원
1세대 1주택자: 12억 원
법인: 원칙적으로 주택분 기본공제 없음
일반 개인의 주택 공시가격 합계가 9억 원 이하라면 원칙적으로 주택분 종부세가 발생하지 않습니다. 1세대 1주택자로 인정되는 경우에는 공시가격이 12억 원을 초과해야 과세표준이 발생합니다.
다만 상속주택, 지방 저가주택, 일시적 2주택 및 합산배제 임대주택 등은 별도 요건이 적용될 수 있습니다.
종합부동산세 계산 순서
주택분 종부세는 크게 다음 순서로 계산합니다.
1. 보유 주택의 공시가격을 합산한다
과세기준일인 6월 1일 현재 본인 명의로 보유한 주택의 공시가격과 지분 상당액을 합산합니다.
2. 기본공제액을 차감한다
일반 개인은 9억 원, 1세대 1주택자는 12억 원을 차감합니다.
3. 공정시장가액비율을 적용한다
2026년 현재 주택분 공정시장가액비율은 60%입니다.
주택분 종부세 과세표준은 다음과 같이 계산합니다.
과세표준 = (주택 공시가격 합계 − 기본공제액) × 60%
계산 결과가 0원 이하라면 종부세 과세표준이 발생하지 않습니다.
4. 과세표준에 세율을 적용한다
개인 주택분 종부세율은 주택 수와 과세표준에 따라 달라집니다.
| 과세표준 | 2주택 이하 | 3주택 이상 |
|---|---|---|
| 3억 원 이하 | 0.5% | 0.5% |
| 3억 원 초과 6억 원 이하 | 0.7% | 0.7% |
| 6억 원 초과 12억 원 이하 | 1.0% | 1.0% |
| 12억 원 초과 25억 원 이하 | 1.3% | 2.0% |
| 25억 원 초과 50억 원 이하 | 1.5% | 3.0% |
| 50억 원 초과 94억 원 이하 | 2.0% | 4.0% |
| 94억 원 초과 | 2.7% | 5.0% |
종부세는 누진세율 구조이므로 해당 구간의 세율을 과세표준 전체에 단순히 곱하면 안 됩니다. 실무에서는 다음 방식으로 계산합니다.
재산세 공제 전 종부세액 = 과세표준 × 해당 세율 − 누진공제액
5. 중복되는 재산세 상당액을 공제한다
종부세 과세 대상 금액에 이미 부과된 재산세 상당액은 종부세에서 공제합니다. 따라서 단순히 과세표준에 세율을 곱한 금액이 실제 납부액과 일치하지 않을 수 있습니다.
재산세 공제액은 각 주택의 공시가격, 재산세 과세표준 및 표준세율 등을 이용해 계산하기 때문에 직접 산출하기가 다소 복잡합니다.
6. 1세대 1주택 세액공제를 적용한다
1세대 1주택자는 연령과 보유기간에 따라 추가 세액공제를 받을 수 있습니다.
고령자 세액공제율은 다음과 같습니다.
만 60세 이상 65세 미만: 20%
만 65세 이상 70세 미만: 30%
만 70세 이상: 40%
장기보유 세액공제율은 다음과 같습니다.
5년 이상 10년 미만: 20%
10년 이상 15년 미만: 40%
15년 이상: 50%
고령자 공제와 장기보유 공제는 함께 적용할 수 있지만 합산 공제율은 최대 80%입니다.
예를 들어 만 70세 이상이면서 주택을 15년 이상 보유한 1세대 1주택자는 각각 40%와 50%의 공제 요건을 충족합니다. 합계는 90%지만 법정 한도에 따라 최대 80%까지만 적용됩니다.
7. 세부담 상한을 확인한다
개인의 경우 해당 연도 재산세와 종부세의 합계가 직전 연도 세액보다 일정 수준 이상 급격히 증가하지 않도록 세부담 상한이 적용될 수 있습니다.
현재 일반적인 세부담 상한율은 150%입니다. 구체적인 계산에서는 올해의 보유 현황과 직전 연도 세액을 비교해야 합니다.
8. 농어촌특별세를 더한다
최종적으로 납부할 종합부동산세가 결정되면 그 금액의 20%가 농어촌특별세로 추가됩니다.
총 납부액 = 종합부동산세 + 종합부동산세의 20%
예를 들어 최종 종부세가 100만 원이라면 농어촌특별세 20만 원을 포함해 총 120만 원을 납부하게 됩니다.
공시가격 17억 원인 1주택 계산 사례
만 55세인 사람이 공시가격 17억 원의 주택을 3년간 단독명의로 보유했다고 가정해 보겠습니다. 다른 주택은 없으며 1세대 1주택 요건을 충족한다고 가정합니다.
과세표준
1세대 1주택 기본공제 12억 원을 차감하고 공정시장가액비율 60%를 적용합니다.
(17억 원 − 12억 원) × 60% = 3억 원
과세표준은 3억 원입니다.
재산세 공제 전 종부세
과세표준 3억 원 이하 구간에는 0.5%의 세율이 적용됩니다.
3억 원 × 0.5% = 150만 원
재산세 공제 전 종부세액은 150만 원입니다.
하지만 150만 원이 실제 납부할 종부세는 아닙니다. 여기에서 종부세 과세 부분에 해당하는 재산세 상당액을 차감해야 합니다.
또한 이 사례의 소유자는 만 60세 미만이고 보유기간도 5년 미만이므로 고령자 및 장기보유 세액공제는 적용되지 않습니다.
최종 종부세가 결정되면 그 금액의 20%에 해당하는 농어촌특별세가 추가됩니다. 정확한 실제 납부액은 재산세 부과 내역과 직전 연도 세액 등을 함께 확인해야 합니다.
공동명의 1주택은 어떻게 계산할까?
부부가 주택 한 채을 50%씩 공동 소유했다면 원칙적으로 각자의 지분에 해당하는 공시가격을 기준으로 각각 계산합니다. 일반 개인 기본공제가 각 소유자에게 적용될 수 있어 공시가격이 높은 주택은 단독명의보다 유리할 가능성이 있습니다.
반면 공동명의자는 기본 방식에서 1세대 1주택자에게 제공되는 고령자 및 장기보유 세액공제를 적용받기 어렵다는 차이가 있습니다.
일정 요건을 충족한 부부 공동명의 1주택자는 신청을 통해 1세대 1주택 계산방식을 선택할 수 있습니다. 어느 방식이 유리한지는 다음 요소를 함께 비교해야 합니다.
주택 공시가격
부부의 지분율
각 소유자의 나이
주택 보유기간
단독명의자 선택 시 적용될 세액공제율
공시가격이 매우 높거나 장기보유·고령자 공제율이 높은 경우에는 단순히 공동명의가 항상 유리하다고 단정하기 어렵습니다.
종부세 납부 기간과 분납 기준
종합부동산세의 법정 납부 기간은 원칙적으로 매년 12월 1일부터 12월 15일까지입니다. 국세청이 세액을 계산해 납세고지서를 발송하며, 납세자가 직접 신고하고 납부하는 것도 가능합니다.
납부할 종부세가 250만 원을 초과하면 일부를 납부기한이 지난 후 6개월 이내에 나누어 낼 수 있습니다.
250만 원 초과 500만 원 이하: 250만 원을 초과하는 금액 분납 가능
500만 원 초과: 납부세액의 50% 이하 분납 가능
농어촌특별세도 종부세와 같은 비율로 분납할 수 있습니다.
자주 묻는 질문
아파트 시세가 12억 원을 넘으면 종부세를 내나요?
반드시 그런 것은 아닙니다. 종부세는 일반적인 시세가 아니라 공시가격을 기준으로 판단합니다. 1세대 1주택자는 공시가격이 12억 원을 초과해야 과세표준이 발생합니다.
부부가 각각 주택을 보유하면 공시가격을 합산하나요?
종부세는 원칙적으로 개인별 과세이므로 부부의 주택 가격을 무조건 합산하지 않습니다. 다만 1세대 1주택 여부나 주택 수 관련 특례를 판단할 때는 세대 기준이 함께 사용될 수 있습니다.
6월 2일에 주택을 매도하면 누가 종부세를 내나요?
과세기준일은 6월 1일입니다. 일반적으로 6월 1일 현재 소유자로 확인되는 사람이 해당 연도의 납세의무자가 됩니다. 실제 거래에서는 잔금일과 소유권 이전 시점을 확인해야 합니다.
재산세를 냈는데 종부세도 내야 하나요?
두 세금은 별개의 세금입니다. 다만 같은 과세 대상에 대한 이중 부담을 조정하기 위해 종부세 계산 과정에서 일정한 재산세 상당액을 공제합니다.
종부세는 직접 신고해야 하나요?
일반적으로 국세청이 계산한 고지서를 받아 납부합니다. 고지 내용이 실제 소유 현황이나 적용 가능한 특례와 다른 경우에는 내용을 확인한 후 직접 신고하거나 관할 세무서에 문의할 수 있습니다.
계산할 때 반드시 확인할 사항
간단한 예상 계산만으로 실제 납부액을 확정하면 안 됩니다. 다음 항목에 따라 결과가 달라질 수 있기 때문입니다.
6월 1일 현재 주택 소유 현황
공동명의 및 지분율
1세대 1주택 해당 여부
상속주택이나 일시적 2주택 보유 여부
임대주택 등 합산배제 대상 여부
고령자 및 장기보유 세액공제
종부세에서 공제되는 재산세 상당액
직전 연도 세액과 세부담 상한
농어촌특별세
정확한 금액은 국세청 홈택스의 종합부동산세 관련 조회 및 모의계산 서비스, 납세고지서 또는 관할 세무서를 통해 확인하는 것이 안전합니다.
주택분 종합부동산세의 핵심 계산식은 비교적 간단합니다.
(공시가격 합계 − 기본공제액) × 공정시장가액비율
여기에서 산출된 과세표준에 누진세율을 적용하고 재산세 상당액, 1세대 1주택 세액공제 및 세부담 상한을 반영하면 최종 종부세가 결정됩니다. 이후 종부세의 20%에 해당하는 농어촌특별세가 추가됩니다.
특히 공시가격만 보고 세율을 곱하거나 시세를 기준으로 계산하면 실제 고지액과 큰 차이가 발생할 수 있습니다. 계산 전에 본인의 주택 수, 명의 형태, 공시가격, 나이 및 보유기간부터 정확히 확인하는 것이 중요합니다.
※ 이 글은 2026년 7월 확인 가능한 법령과 국세청 안내를 바탕으로 작성한 일반적인 정보입니다. 개별 납세자의 사실관계와 향후 법령 개정에 따라 결과가 달라질 수 있으므로 실제 신고·납부 전에는 국세청 또는 세무 전문가의 확인을 권장합니다.
참고 자료
국세청 종합부동산세 기본정보
https://www.nts.go.kr/nts/cm/cntnts/cntntsView.do?cntntsId=7733&mi=2352국세청 종합부동산세 세액계산 흐름도
https://j.nts.go.kr/nts/cm/cntnts/cntntsView.do?cntntsId=7735&mi=2353국세청 종합부동산세 납부 안내
https://nts.go.kr/nts/cm/cntnts/cntntsView.do?cntntsId=7734&mi=2352국가법령정보센터 종합부동산세법
https://www.law.go.kr/법령/종합부동산세법
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